No es de extrañar que después de todo lo que ha pasado en los últimos años en nuestro país respecto a proyectos tanto inmobiliarios como de energía, las susceptibilidades de los distintos sectores se encuentre bastante alteradas. No es la excepción con el proyecto El Alto, de la comuna de Puchuncaví, donde los propietarios de los terrenos, la Inmobiliaria Don Lionel, contrataron para asesorar a Banmerchant Inmobiliaria S.A., a cargo del director ejecutivo Francisco Walker Prieto.
El predio completo tiene una extensión de 249 hectáreas sin embargo sólo 201 de ellas se someten al EIA (Estudio de Impácto Ambiental). Además es importante recalcar que el SEA ha emitido el ICE (Informe Consolidado de Evaluación) el 20 de noviembre de este año, recomendando la aprobación del EIA.
“Los terrenos pertenecen a una familia que heredó este predio luego de la muerte de su padre, la que -empeñada en buscar un desarrollo de mínima intervención ambiental para proteger el suelo donde habría esparcido incluso las cenizas de su fallecido padre-, nos contrataron para que nuestro equipo la asesorara en la búsqueda del mejor desarrollo sustentable.” señala Walker.
Ya han pasado más de cuatro años desde el inicio de los distintos estudios de impacto ambiental del proyecto con las diferentes entidades a cargo como; SEREMI, CONAF, SAG, SEC, Bienes Nacionales entre otras. En la tabla se puede ver el estatus de cado uno de ellos.
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TABLA I: ESTATUS EVALUACION AMBIENTAL |
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| Servicios | Pronunciamiento | |
| 1 | SEREMI de Obras Públicas | Conforme |
| 2 | SEREMI de Desarrollo Social | Conforme |
| 3 | SEREMI de Transp y Telecomun | Conforme |
| 4 | SEREMI de Minería (SERNAGEOMIN) | Conforme |
| 5 | SISS | Conforme |
| 6 | Gobernacion Maritima | Conforme |
| 7 | DGA | Conforme |
| 8 | Subsec. Pesca y Acuicultura | Conforme |
| 9 | CONAF | Conforme |
| 10 | SERNATUR | Conforme |
| 11 | SERNAPESCA | Conforme |
| 12 | SEREMI MINVU | Conforme |
| 13 | SEREMI de Salud | S/pronunciam. Def. |
| 14 | SAG | S/pronunciam. Def. |
| 15 | CMN | S/pronunciam. Def. |
| 16 | Municipalidad | S/pronunciam. Def. |
| 17 | SEREMI de Agricultura | S/pronunciam. Def. |
| 18 | Bienes Nacionales | S/pronunciam. Def. |
| 19 | SEC | Se auto excluyó |
| 20 | SEREMI de Medio Ambiente | Rechazo |
| Resumen: | ||
| 12 de 20 conformes | ||
| 7 de 20 sin pronunciamiento definitivo | ||
| 1 de 20 rechazo | ||
Se emplaza en el borde costero del sector, al igual que la mayoría del desarrollo urbano de la comuna, pero se propone como un nuevo polo de muy baja densidad, diferenciándose del resto de los proyectos inmobiliarios del tipo segunda vivienda.
El objetivo del proyecto es realizar un loteo del predio, con su respectiva urbanización vial, y ubicado en la comuna de Puchuncaví, entre las localidades costeras de Maitencillo y Horcón.
Plano de ubicación del Proyecto El Alto.
El predio tiene una superficie de 201,7 hectáreas ubicadas en suelo urbano, acorde a Plan Regulador Comunal aprobado ambientalmente.
“El proyecto es un aporte para la Región y sólo busca proteger el medio natural para beneficio de la comunidad toda. Los propietarios del terreno y del proyecto han permitido por años el libre ingreso de personas al terreno, con el acceso de motos, autos, parapentes, etc., un escenario evidentemente más dañino y perjudicial que el que se propone en el EIA, que incluye la creación de una Fundación mixta, privada y pública, que asuma el cuidado y monitoreo del sector, con acceso controlado y generando un proceso educativo de la biodiversidad.” señala Walker.
Para dar pie a todas las exigencias que se le han planteado a la inmobiliaria, se ha considerado un corredor bilógico, una zona de sendero peatonal de 18 mts. una zona de protección adicional ornitológica y una zona de protección de quebrada. “Adicionalmente se plantea la creación de 19,27 hectáreas de protección de bosque nativo y enriquecimiento forestal (un total de 50,91 hectáreas, que representa el 25,2% del terreno urbanizable evaluado). En vez de edificios de 12 o más pisos que permite el plan regulador, el proyecto considera sólo condominios con densidades que permiten únicamente viviendas en lotes de 3 mil m2 promedio, con alturas de hasta 2 pisos, más loteos de condiciones equivalentes.” recalca Walker.
Obras Proyecto El Alto
El resultado de todas las consultas es un diseño de un máximo de 450 viviendas, de no más de 2 pisos, materializables en un horizonte de 20 años con una mínima afectación sobre el borde costero.
Condominios y viviendas unifamiliares a razón de 1 viviendas cada 3300 m2 equivalentes al 6% aproximado de uso de suelo en sector de condominios: 15 viviendas de 200 m2 de planta por cada 5 hectáreas.
Tabla comparativa de normativa vigente vs lo propuesto por el proyecto
| Lotes | Objetivos | Permitido | Propuesto por Proyecto |
| C-1 | Área que incluye Zona Especial Natural (ZEN) permite acceder a Zona especial Costera (ZEC). | Sendero Peatonal y 2 bajadas a playa | Sendero peatonal y 2 bajadas a la playa existentes, consecuente con PRC. |
| C-2, C-3 yC-4 | Zona Mixta Z10 del PRC de Puchuncaví | 200 hab/ha en 103 há son 20.600 hab en 5.150 viviendas. Edificios de hasta 14 pisos. 100% ocupación. | 11,6 hab/ha en 103 há son 1192 hab en 298 viviendas de hasta 2 pisos. 5,8% de ocupación. |
| C-5 | Zona AEU-3 de Plan Intercomunal Satélite Borde Costero Norte de Valparaíso | 60 hab/ha en 75 há son 4.500 hab en 1125 viviendas. 100% ocupación. | 8,1 hab/há en 75 há son 608 hab en 152 viviendas unifamiliares. 13,5% de ocupación. |
| TOTALPROYECTO | 25.100 hab en 6.275 viviendas al 100% de ocupación. | 1.800 hab en 450 viviendas. 7,2% de ocupación |
Detalle planimétrico de viviendas donde se aprecia la densidad del uso de suelo
Al consultarle a Francisco Walker sobre los rumores que dicen que se habría actuado aceleradamente, él afirma. «Respecto a que habríamos hecho las cosas precipitadamente y presionando a las autoridades para ello, quiero aclarar que primero presentamos una DIA y luego un Estudio de Impacto Ambiental (EIA), por ser ésta una zona saturada. Este estudio se contrató a la empresa “Sustentable” y ya se han presentado 4 adendas (algo inusual para un proyecto), las que han recogido prácticamente todos los requerimientos y aportes que se han hecho, de manera transparente y abierta. Han participado 4 biólogos de renombre nacional quienes han definido con argumentos científicos las mitigaciones a considerar, con el fin de lograr un proyecto sustentable para todos.»
Dentro de los hito del proyecto El Alto se ha desarrollado una fundación que tiene como objetivo el velar por la mantención de las áreas de conservación del predio El Alto (51 há – 25% del predio) y compromisos ambientales de Inmobiliaria Don Lionel Ltda. a través de la educación y vigilancia ambiental. Esto asegura una contra parte activa desde el inicio del la construcción y operación del proyecto. Además asegura que los futuros propietarios acaten las reglamentaciones ambientales y resoluciones que imponga el reglamento de co propiedad del proyecto y finalmente representa un escenario fructífero para desarrollar esta nueva herramienta de gestión ambiental, que podrá sentar precedente en el parque inmobiliario en sí.
Esta fundación tendrá un directorio constituído, un coordinardor que estará a cargo del asesor externo y un cuidador especializado.
Vista de la flora nativa del sector
Fuente: Portal de Noticias dConstrucción
