Ambas comunas concentran más de la mitad de la oferta de los 7.500 departamentos de entre 1.000 UF y de 2.000 UF que existen en la capital. Modificación al plano regulador en Santiago Centro hizo que oferta se trasladara hacia otras comunas.
Polémica causó la denominación de ‘guetos verticales’ por parte del intendente de la Región Metropolitana, Claudio Orrego. La autoridad se refirió así a una amplia torre de departamentos que dado su tamaño y concentración, se ganaron tal apelativo. Esas viviendas estaban en Estación Central, comuna que hoy tiene la mayor cantidad de departamentos de entre 1.000 UF (unos $26,6 millones) y 2.000 UF ($53 millones) del Gran Santiago. En total, la oferta suma 2.579 unidades al primer trimestre sólo en esa comuna, según un estudio de GFK Adimark, es decir, un 34% de los 7.500 departamentos que van entre esos valores en la capital, según el mismo reporte.
Tras Estación Central viene San Miguel, con 1.486 unidades, un 19,8% de la muestra existente. Es decir, entre ambas zonas concentran más de la mitad de la oferta: un 53,8%.
Es que si hace algunos años atrás este segmento -el preferido por quienes compran como inversión- se concentraba en Santiago, hoy el liderazgo lo tiene, sin duda, Estación Central. Y es que en tres años, la oferta de departamentos en este rango de precios se incrementó en un 88% en esta comuna.
San Miguel, por su parte, no se quedó atrás. En tres años, esa zona casi duplicó su oferta de departamentos en este rango de precios. Pasando de 771 unidades, a 1.486 departamentos, un 92,7% más.
¿La razón? Las modificaciones que experimentó el plano regulador de Santiago generaron que gran parte de la oferta que se concentraba en esta comuna -que en algún momento llegó al 40%-, se trasladara hacia zonas aledañas y periféricas de la ciudad. Y es que en Santiago, la oferta de departamentos de este segmento disminuyó fuertemente en los últimos tres años, pasando de las 2.725 unidades durante el primer trimestre de 2014 a las 531 unidades en el mismo período de 2017. Dado, las oportunidades para acceder a un lugar céntrico y con buena conexión se trasladaron.
“Esas comunas comenzaron a ser atractivas desde el momento en que cambió la normativa en Santiago. Esa oferta, que podría haber estado en Santiago Centro, y que estuvo ahí, producto del cambio normativo -modificación al plano regulador que limitó la altura- se trasladó a Estación Central y San Miguel, con departamentos en ese segmento”, comenta Javier Varleta, gerente del Área Inmobiliaria de GFK Adimark. Si Estación Central destaca por su conectividad, San Miguel resalta por su variedad de servicios, sostiene Varleta. “Esas comunas permiten tener departamentos pequeños orientados principalmente a inversionistas”, indica.
La falta de planificación urbana, tanto en San Miguel como en Estación Central, fue otro factor que atrajo dicha oferta hacia estas comunas, señala Javier Hurtado, gerente de estudios de la Cámara Chilena de la Construcción (CChC). “Cuando se limita y se congela, automáticamente se encarecen los terrenos y las posibilidades de comprar en ese lugar. Para hacer proyectos que puedan venderse en ese rango de 1.000 UF a 2.000 UF, se requiere ir a lugares que permitan una constructibilidad generalmente mayor. Entonces, la oferta se ha ido trasladando a las comunas que permiten, ya sea por falla del plan regulador, generar una oferta a ese precio”, dice. Subraya que en otras comunas, por ejemplo Ñuñoa, Providencia o Las Condes, es muy difícil encontrar oferta de 1.000 UF a 2.000 UF. “Hay que ir a lugares que vendan terrenos más baratos”, señala.
Dado lo anterior, Varleta sostiene que la oferta de más de 2.000 UF que antes se concentraba en Santiago se trasladó hacia comunas como Ñuñoa o Independencia.
¿Guetos?
Carlos Vidal, arquitecto de la UC, señala que si bien la situación de Estación Central “es un problema, dista mucho de ser tildados de guetos”. Añade que “hoy día la gente, para poder vivir con ese costo, se tiene que ir a a la periferia. Y resulta que ahí tienen un costo social mucho mayor que vivir en esos edificios”, explica. Y agrega: “Estos edificios han venido a enfrentar un proceso social: que la gente, en esta ciudad, habita muy lejos de sus lugares de trabajo, con una muy mala red urbana, por lo que tienen una muy mala calidad de vida. Y estos lugares que se han saturado porque se construyó muy rápido y en una forma muy central, resuelven ese problema: mejoran la calidad de vida”.
Asimismo, enfatiza que “uno puede estar o no de acuerdo con ese tipo de producto, pero al final viene a satisfacer una necesidad de personas que antes no tenían opciones”, indica Varleta.
Más allá de lo anterior, la distribución de la oferta de departamentos en este rango de precios podría experimentar un nuevo cambio en los próximos años. Y es que Varleta comenta que estas comunas tendrán modificaciones normativas en el corto plazo. “Ya sabemos todo lo que ha pasado con Estación Central, y en el caso de San Miguel, tiene congelado el plano regulador, eso significa que en el muy corto plazo tendrá un nuevo plano. Por lo tanto, esa oferta entre las 1.000 UF y 2.000 UF debiera ir desapareciendo en esas comunas”. De esta forma, estima que dicha oferta debiera desplazarse hacia los ejes de las nuevas líneas de Metro.
Hurtado coincide y asegura que con las restricciones que comenzarán a surgir en Estación Central, la oferta se trasladará hacia otras comunas parecidas al centro de la capital. “En ese segmento (de precio) lo que la gente está buscando es una buena ubicación, eso implica estar cerca de estaciones de Metro”, comenta. Por esta razón, insiste en la importancia de “adecuar la densificación en torno de los medios de transporte masivos”.
